Kolumne

Neuerliche Genehmigung der Wohnungseigentumsgemeinschaft für Abweichungen von der Baubewilligung erforderlich?

Ein OGH-Urteil bringt Licht in die rechtliche Fragestellung. In ihrer Kolumne erklärt Mag. Sylvia Unger, was es damit eigentlich auf sich hat.

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Arbeitsrecht Recht & Normen Rechtstipp Baubewilligung Recht

Sachverhalt

Die Parteien waren Wohnungseigentümer einer Liegenschaft in Wien. Die gegenständlichen Wohnungen wurden im Zuge eines Dachbodenausbaus geschaffen. Es gab einen genehmigten Einreichplan aus dem Jahr 2008. Im Jahr 2012 wurde mit dem Dachgeschoßausbau begonnen. Die Bauführung wich dabei in mehreren Punkten von der Baubewilligung und dem bewilligten Einreichplan ab. Die betroffenen Wohnungseigentümer begehrten im Außerstreitverfahren die Zustimmung der Wohnungseigentümer zum Auswechslungsplan, der notwendig war, um den baubehördlichen Konsens herzustellen.

Rechtliche Beurteilung (OGH 19. 11. 2020, 5 Ob 222/19m)

Baumaßnahmen eines Wohnungseigentümers unter Inanspruchnahme allgemeiner Teile, denen die anderen Wohnungseigentümer zugestimmt haben, können unter Umständen ohne neuerliche Zustimmung bzw gerichtliche Genehmigung mit Abweichungen ausgeführt werden.

Die Auslegung der Zustimmung der Wohnungseigentümer kann ergeben, dass geringfügige Änderungen gedeckt sind. Insbesondere gilt dies für notwendige Anpassungen des Bauplans an tatsächliche bauliche Gegebenheiten. Bagatellhafte Änderungen sind von vornherein genehmigungsfrei.

White Paper zum Thema

Wenn ein Wohnungseigentümer die Ersetzung der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zu mehreren baulichen Veränderungen beantragt, sind laut OGH die Baumaßnahmen in ihrer Gesamtheit auf die Einhaltung der Genehmigungsvoraussetzungen zu prüfen. Wenn die Baumaßnahmen allerdings objektiv trennbar sind und der Antragsteller zum Ausdruck bringt, auch an einer teilweisen Stattgebung seines Begehrens Interesse zu haben, ist eine gesonderte Entscheidung für einzelne Baumaßnahmen möglich.

Es sind dann für jede Baumaßnahme sowohl die Genehmigungsvoraussetzungen separat zu beurteilen, als auch die Frage, ob die Änderung wegen Bagatellhaftigkeit oder wegen Deckung durch den ursprünglichen Konsens zustimmungsfrei ist.

Fazit

Der Wohnungseigentümer ist zu Änderungen (einschließlich Widmungsänderungen) an seinem Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten berechtigt. Die Änderung darf weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, noch eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben. Werden für eine solche Änderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen, so muss die Änderung überdies der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen. Bagatellhafte Änderungen sind von vornherein genehmigungsfrei.