Heizen in Mietwohnungen : Heizkörper: Die Erhaltungspflicht des Vermieters

Der Mieter (Kläger) einer Wohnung sah sich mit konstanten Geräuschbelästigungen durch die Heizungsanlage konfrontiert. Nach seinen Feststellungen waren die Heizungsleitungen unsachgemäß verlegt und die Heizkörper nicht ordnungsgemäß montiert. Er forderte daher vom Vermieter (Beklagter) die Behebung der Mängel. 

Das Erstgericht gab der Klage statt und verpflichtete den Vermieter, die Montagefehler zu beseitigen. Auch das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung. Die Vermieterin wandte sich daraufhin an den Obersten Gerichtshof (OGH), der die Entscheidungen der Vorinstanzen abermals bestätigte. 

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Der OGH nutzte den Anlassfall, um die Reichweite der Erhaltungspflicht des Vermieters gemäß § 3 Abs 2 Z 2 Mietrechtsgesetz (MRG) erneut zu präzisieren. Danach ist der Vermieter verpflichtet, das Mietobjekt in brauchbarem Zustand zu erhalten. Diese Pflicht betrifft nicht nur die Gebäudestruktur, sondern auch alle mitvermieteten Anlagen und Einrichtungen, die für die bestimmungsgemäße Nutzung erforderlich sind. 

Der Gerichtshof stellte ausdrücklich fest, dass die Erhaltungspflicht alle zur Erzeugung, Weiterleitung und Abgabe von Wärme und Warmwasser dienenden Einrichtungen einer Heizungs- oder Warmwasserversorgungsanlage umfasst. Dazu gehören – neben Heizkesseln und Thermen – auch Heizkörper, Leitungen, Ventile sowie sonstige Bestandteile, die für den Betrieb der Anlage notwendig sind. 

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Wesentlich ist in diesem Zusammenhang die MRG-Novelle 2015, mit der der Gesetzgeber klarstellte, dass mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler und ähnliche Geräte der Erhaltungspflicht des Vermieters unterliegen. Ziel dieser Änderung war es, den Mieter davor zu bewahren, Kosten für Reparaturen oder den Ersatz solcher Geräte tragen zu müssen, obwohl sie Teil der mitvermieteten Ausstattung sind. Voraussetzung der Erhaltungspflicht des Vermieters ist jedoch, dass der Mieter auf seine Kosten das jährliche Geräteservice durchführen lässt (etwa bei Gas-Kombithermen). Ein weiterer wichtiger Aspekt bei der Wohnrechtsnovelle ist, dass sie auch auf MRG-Mietverträge anwendbar ist, die vor Inkrafttreten der Novelle am 1.1.2015 abgeschlossen wurden. Die Regelungen gelten somit rückwirkend.  

Darüber hinaus verweist der OGH auf den Schutzzweck der Erhaltungspflicht: Der Mieter soll die Mietsache dauerhaft und ohne zusätzliche Aufwendungen für notwendige Instandsetzungen nutzen können. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn der Mieter für Reparaturen an Heizkörpern oder Leitungen selbst aufkommen müsste. Die Kosten- und Instandhaltungsverantwortung bleibt daher beim Vermieter, solange es sich um eine mitvermietete Anlage handelt. 

Die Entscheidung bestätigt und konkretisiert die umfassende Erhaltungspflicht des Vermieters im Anwendungsbereich des MRG. Sie erstreckt sich auf alle Teile einer Heizungs- oder Warmwasserversorgungsanlage, unabhängig davon, ob sie innerhalb oder außerhalb der Wohnung liegen. 

Treten Mängel an Heizkörpern, Leitungen oder anderen Bestandteilen der Heizungsanlage auf, sind Vermieter im Rahmen ihrer Erhaltungspflicht verpflichtet, Reparaturen oder Austausch durchzuführen. Mieter sind wiederum verpflichtet, die Heizungsanlage zu warten. Das bedeutet, sie müssen das jährliche Geräteservice auf eigene Kosten veranlassen (Überprüfung, Reinigung, Austausch von Kleinteilen) sowie kleine Wartungsarbeiten selbst durchführen (Reinigung und Entlüftung der Heizkörper, Kontrolle auf Dichtheit).