Planer im Porträt: Manfred Lang-Steixner : Sicherheit geht vor

Es kommt nicht oft vor, dass es eine Masterarbeit als Geschäftsmodell in die freie Wildbahn schafft – bei Manfred Lang-Steixner hingegen schon. In der Abschlussarbeit seines Masters für Compliance und Risk Management setze sich der Ingenieur für Hochbau intensiv mit Rechtssicherheit und Risikoanalysen im Bestand auseinander. „Mir waren die Aussagen im Hinblick auf das Thema Gebäudehaftung, Haftung von Verantwortungsträgern und Eigentümern, die ich aus Ausbildung und vom Markt bekommen habe, nicht ausreichend genug“, erinnert sich der Planer.

Als Auftraggeber in einem größeren Immobilienverwaltungsunternehmen begleitete er in der Vergangenheit selbst viele Sanierungsprozesse, bei denen ihm die Ergebnisse der Objektsicherheitsprüfungen häufig nicht ausreichend genug waren. „Ich konnte als Auftraggeber nicht konkret feststellen, was in Folge zu tun ist. Was ist sind wichtigsten Aufgaben, mit welchen Kosten muss ich rechnen, damit ich mein Objekt ordnungsgemäß betreiben kann?“ Aus diesem Gedanken heraus gründete Lang-Steixner 2021 das Wiener Ingenieurbüro SAFE ESTATE – damals noch als Einzelunternehmen. Mittlerweile umgegründet in eine GmbH, fußt das Geschäftsmodell inzwischen auf mehreren Säulen: Bauphysik, Sanierungskonzepte, Energieberatung, Objektsicherheit sowie Facility Management. Quasi alles, was ein Bestandsgebäude für die Instandhaltung so braucht, um seinen Nutzer*innen ein sicheres und gesundes Umfeld zu bieten sowie energieeffizient und kostensparend im Betrieb zu sein. 

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Gemeinsam mit einem kleinen Team und in Kooperation mit anderen Ingenieurbüros bietet der Planer, dessen beruflicher Weg ihn vom konstruktiven Holzbau im Bereich Niedrigenergie- und Passivhäuser, in die Architekturplanung und den Vertrieb doppelt gekrümmter Dach- und Gebäudehüllen und sogar in die Bau- und Projektleitung führte, eine breite Palette an Dienstleistungen an: Vom Sanierungskonzept und Sanierungsmanagement, um Immobilien möglichst kostenschonend zu modernisieren, über Unterstützung bei Bauphysik und Energieausweis sowie Gebäudedeklarationen, Objektsicherheitsprüfungen nach den ÖNORMEN B1300 und B1301. Dazu kommen noch Energie- und ESG-Beratungen, technischer Due Diligence beim Immobilienankauf, die Erstellung von Bauwerksbüchern und Services rund um Arbeitssicherheit und Arbeitnehmer*innenschutz. „Das ist auch in gewisser Weise unser Erfolgskonzept, wir haben für alle Detailfragen die richtigen Leute an der Leitung“, verrät Lang-Steixner.

Grundsätzlich richtet er sich und sein Ingenieurbüro nach der Devise aus, die richtigen Fragen zu stellen – und dann auch zuzuhören. „Und pragmatisch zu denken“, wie der Planer ergänzt. Insbesondere beim Steckenpferd Objektsicherheit lautet die Devise: je konkreter, desto besser. „Gerade bei diesem Thema ist es wichtig, dass man zwar sehr viel prüfen kann – aber wenn man es richtig machen will, muss der Auftraggeber konkrete Wünsche definieren, die auch zu den internen Prozessen passen“, weiß Lang-Steixner, der diese Bedingungen gemeinsam mit seinen Kunden erarbeitet. Immerhin geht es bei einer professionellen Objektsicherheitsprüfung zentral darum, Haftungspotenziale – und damit Betreiberrisiken – zu reduzieren. „Es ist sehr wichtig, dass man zielgerecht analysiert. Das kann man nur in Kooperation mit einem Auftraggeber, der bestenfalls weiß, was er will.“

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2024 konnte SAFE ESTATE zudem zwei größere Leuchtturmprojekten abschließen, darunter die Objektsicherheitsprüfung einer gesamten Stadtgemeinde in Oberösterreich. Das umfassende Projekt nahm ein ganzes Jahr in Anspruch und beinhaltete die Prüfung von 85 unterschiedlichen Gemeindeobjekten – inklusive Betriebsbauten, Gastronomiebetrieben, der Bestattung, Hallen- und Freibäder, Mehrzweckhallen und dem örtlichen Rathaus. Dazu kommt der Abschluss einer ÖGNI Gold-Zertifizierung für ein Hotel in Graz. Was die beiden Projekte verbindet: Unter der Oberfläche und hinter den schönen Bildern seien Ingenieurbüros ohnehin meist mit denselben Themen konfrontiert, so Lang-Steixner. Die Technik, das Heizsystem, das Mauerwerk und Co.: „Wir müssen uns immer ein bisschen mehr mit den weniger ansehnlichen Dingen beschäftigen, die sich hinter den Fassaden verbergen.“ 

Das Konzept funktioniert augenscheinlich, auch die Auftragslage ist gut. Ende 2024 war vor dem Hintergrund der hohen Förderungen für Heizungstausch und thermische Sanierung das Geschäftsfeld der Energieberatungen, die Lang-Steixner für die Stadt Wien und die Energieagentur Tirol durchführt, hoch im Kurs. Seitdem die Fördertöpfe geleert sind, falle jedoch die Nachfrage nach Beratungen. „Für mich ist wahrnehmbar, dass eine Korrelation zwischen dem Willen zur Sanierung und den Fördermöglichkeiten durch Bund und Land besteht“, fasst er zusammen. 

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An Auslastung fehlt es SAFE ESTATE aber nicht, momentan wird etwa an drei Bauphysiken für größere Wohnhausanlagen gearbeitet, für einen Sportstättenbetreiber seien momentan zwei Heizsystemmachbarkeitsstudien und weitere Sanierungskonzepte für Private auf dem Tisch. Ab Herbst rechnet der zertifizierte Objektsicherheitsprüfer, ÖGNI- und DGNB-Auditor, klimaaktiv Kompetenzpartner, E-Control Energieauditor, Sicherheitsfachkraft, Energieberater und Brandschutzbeauftragte wieder mit mehr Bewegung auf dem Markt: „Es ist spürbar, dass viele in Warteposition sind. Es ist immer ein Auf und Ab. Ich bin aber auch froh, dass jetzt ein bisschen weniger los ist. Dadurch habe ich wieder Zeit, mich mit mindestens ebenso wichtigen Themen und der Firma selbst zu beschäftigen.“

In seiner Freizeit betreibe der Planer „zu wenig Sport, aber weiß, wie man mit einer Kettensäge umgeht“, wie sich auf der Website des Ingenieurbüros liest. Und: Er kann eine Propellermaschine auf einem internationalen Flughafen landen. Wenngleich sein letzter Freizeitflug bereits ein paar Jahre her ist, zeichnen sich Parallelen zu Lang-Steixners Arbeitsalltag ab: „Beim Fliegen ist es auch wichtig, dass man gut vorbereitet ist. Man muss seine Flugvorbereitung machen, das Wetter, die Flugroute und das Gerät kennen – nur so fliegt man sicher und mit Spaß.“ Ob in der Luft oder am Boden – wer Risiken erkennt, bevor sie zum Problem werden, sorgt für einen sicheren Betrieb mit Weitblick.