Aus TGA 5: Fachartikel : Die Gesamtbetrachtung ist ausschlaggebend

Der Lebenszyklus (LZ) eines Objektes gliedert sich in die Phase der Objektplanung und -errichtung, in die Phase der Objektnutzung und in die Phase des Abbruchs bzw. der Objektbeseitigung. Dementsprechend setzen sich die Lebenszykluskosten eines Objektes aus den Objekterrichtungs- und den Objektfolgekosten zusammen. Diese Objektfolgekosten wiederum bestehen aus den Objektnutzungs- und den Objektbeseitigungskosten. Für das Facility Management ist die Gesamtbetrachtung des Lebenszyklus eines Objektes bzw. einer Immobilie und damit die Lebenszykluskosten (LZK) entscheidend.

Für die Umsetzung der strategischen Zielsetzungen der Bauherr*innen für die spätere Nutzung und zur Optimierung der LZK sind bereits in den ersten Projektphasen (Konzeption, Planung und Errichtung) entsprechende Weichenstellungen notwendig. Inhaltliche und methodische Anforderungen sind dafür am Beginn eines Projektes festzulegen, und zwar die Strukturierung der Kostendaten, die für eine Vergleichsbasis als Kennzahlen über einen längeren Zeitraum erfasst werden müssen, die Definition von Objekt- und Bauteilnutzungsdauern und Betrachtungszeiträumen.

Die LZK-Prognose und eine LZK-Optimierung reichen von der Konzeption über die Planung bis hin zur Verankerung und Umsetzung in Ausschreibung, Vergabe, Vertrag und Abrechnung (AVVA) und beinhalten auch eine periodengerechte Planung der Instandhaltung und Ersatzinvestitionen sowie die Vollständigkeit von weiteren Kostenfaktoren im Betrieb. Genauso wichtig ist es, ein Lebenszyklus-Controlling in diesen ersten Projektphasen aufzubauen und in der Nutzungsphase weiterzuführen. Erst hier zeigt es dann, ob alle vorher getroffenen Annahmen (im Sinne von Vergleichswerten und Berechnungen) für die Folgekosten (als Teil der Lebenszykluskosten) tatsächlich eintreten.

Im Bereich Kreislaufwirtschaft im LZ schafft der Klimawandel große Herausforderungen in Richtung Reduktion des Ressourceneinsatzes bei Energie, Wasser und Materialien, um einen Beitrag zur ökologischen Nachhaltigkeit zu leisten. Die Nachhaltigkeitszielsetzung darf sich dabei nicht nur auf die Planungs- und Errichtungsphase beschränken, sondern ist – im Sinne der Ökologisierung von Immobilien – auch in der Nutzungsphase entsprechend umzusetzen und weiterzuentwickeln.

Der Fokus auf den Lebenszyklus ist aber nicht nur für Neubauten wesentlich, sondern in einem noch viel größeren Ausmaß für Bestandsimmobilien. Hier geht es vor allem darum, Verbesserungspotenziale zu lokalisieren und zu nutzen. Dies erfordert einerseits proaktives Handeln z. B. durch vorausschauende Instandhaltung, aber andererseits auch in der Verbesserung der Abläufe und Prozesse über den LZ.

Basis dafür ist die Datenhaltung inkl. kontinuierlicher Erfassung von Stammdaten und kontinuierlicher Erfassung von Betriebsdaten, um so Vergleiche (Benchmarking) zu ermöglichen, die dann die Grundlage für Entscheidungen bilden. Die notwendige Durchgängigkeit der Daten erfordert Lösung für eine bedienerfreundliche Datenhaltung in IT-Systemen (CAFM, SAP, ERP, sonstige Datenbanksysteme) über den LZ. Um Redundanzen zu verhindern, sind Daten grundsätzlich jeweils nur an einer Stelle zu halten. Quelle, Basis und Verantwortlichkeit für die Aktualität der Daten müssen immer klar sein. Die verstärkte Umsetzung von BIM-Projekten und die Schaffung eines digitalen Gebäudemodells, auch als „Single source of truth“, trägt sehr zur Realisierung dieser o. a. Anforderungen bei. Dies ist nicht nur für Neubauten, sondern auch für Bestandsimmobilien und deren Erweiterungen möglich.