Aus TGA 5: Fachartikel : ESG: Was schon bei der Planung zu beachten ist

Viele Investor*innen stehen derzeit vor der Herausforderung, die ESG-Kriterien bei der Planung und auch später in der Nutzungsphase ihrer Immobilien sicherzustellen. Derzeit sind leider noch viele Rahmenbedingungen unbekannt, da die notwendigen Durchführungsverordnungen fehlen. Was kann man aber schon tun, um bei der Planung auf der sicheren Seite zu sein?

Österreich hat relativ strenge Bauordnungen, die auch viele Vorgaben in Hinblick auf Energieeffizienz der Gebäude machen. Die niederösterreichische Bauordnung verlangt z. B. in Paragraph 44, dass Neubauten von konditionierten Gebäuden ab dem 1. Jänner 2021 (Antragstellung) als Niedrigstenergiegebäude auszuführen sind. Neben diesen Anforderungen ist es jedenfalls sinnvoll, auch ein Gebäudezertifikat anzustreben. Dabei sollte man versuchen, nicht nur die Minimalanforderungen zu erfüllen, sondern unter Berücksichtigung einer Kosten-Nutzen-Rechnung einen der besten Grade zu erreichen.

Wichtig ist es, frühzeitig integrativ zu planen, um die Auswirkungen von architektonischen Entscheidungen auf die Nutzungsphase, vor allem auf die Energieeffizienz, stets im Auge zu behalten. Bei guter Planung kann der Energiebedarf sehr gering gehalten werden. Im Gewerbebereich wird man gegebenenfalls nicht an einer Klimatisierung vorbeikommen, aber die Heiz- und Kühllasten lassen sich mittels durchdachter Architektur wesentlich optimieren. Neben diesen generellen Grundsätzen kommen auf die Haustechnik auch weitere Anforderungen zu.

Es gilt nicht nur, die Anforderungen, die sich aufgrund der Nutzung an das Raumklima ergeben, zu berücksichtigen und der Betriebsmannschaft ein Monitoring des Betriebes zu ermöglichen, sondern auch das ESG-Berichtswesen zu unterstützen. Derzeit sehen die Fachplaner*innen meist „nur“ eine Gebäudeleittechnik und -automation mit einem Leitstand in diesem Bereich vor. Dieser kann meist im Gebäude selbst oder auch aus der Ferne abgefragt werden. Aber ist dies schon ausreichend für das ESG-Reporting? Leider nein. Diese Systeme sind für den Betrieb, aber nicht für ein Berichtswesen im Rahmen der nichtfinanziellen Berichterstattung eines Unternehmens optimiert. Wo liegen da die wesentlichen Unterschiede?

Sobald die ESG-Berichte vollständig von Wirtschaftsprüfer*innen zu prüfen sind – und das wird in wenigen Jahren der Fall sein –, müssen sie den Kriterien der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung (GoB) entsprechen. Hier sind vor allem die Vollständigkeit, Unveränderlichkeit und Richtigkeit der Daten zu berücksichtigen. Viele Messgeräte wie Wasser-, Gas- oder Fernwärmezähler mit Bus-Anschluss lassen sich im Bereich der Datenübertragung in verschiedenen Modi betreiben. Diese nennen sich Service Level.

Beim niedrigsten Level sendet das Gerät ausschließlich seine Werte. Es wird nicht sichergestellt, dass diese auch vom Empfänger erhalten werden. Beim Service Level 1 und 2 wird die Methode Handshake benutzt. Hier erwartet das Gerät ein Feedback vom Empfänger, auch Handshake genannt. Erst wenn dieser erfolgt ist, wird der Wert als gesendet angesehen. Erfolgt kein zeitnaher Handshake, wird das Datenpaket nochmals versandt oder andere Fehlerbehebungsmaßnahmen gesetzt. Neben diesen Möglichkeiten des Protokolls ist auch die lokale Pufferung der Werte, bis die Übermittlung bestätigt wurde, von Interesse. Stellen Sie sich vor, der Bus oder das Internet sind nicht verfügbar. Dann müssen die Datensätze mit den Verbrauchswerten zwischengespeichert werden. Geschieht dies nur im Hauptspeicher so, würden bei einem Stromausfall alle so zwischengespeicherten Daten verloren gehen. Es sollte also sichergestellt sein, dass die Daten auch in einem nicht flüchtigen Speicher wie einer SD-Karte oder einem gebufferten Speicher gesichert werden.

Durch diese Maßnahmen kann man sicherstellen, dass alle Messwerte von den Geräten vollständig in eine zentrale Datenbank übertragen werden und dort nun alle Medienverbräuche (Strom, Fernwärme, Gas, Festbrennstoffe und Wasser) verfügbar sind. Damit lassen sich dann auch Summen auf Basis der einzelnen Datensätze bilden und diese monitoren. Auch die Berechnung von Kennzahlen über die einzelnen Medien hinweg ist möglich. Die Richtigkeit hängt natürlich mit der Vollständigkeit zusammen. Es ist aber auch noch die Genauigkeit der Messeinrichtungen zu beachten.

Gerade im Bereich IoT-gestützter Sensoren, aber auch bei den klassischen Haustechnikmessgeräten gibt es hier sehr große Qualitätsunterschiede. Vielen Herstellern sind diese Anforderungen aber bisher noch gar nicht bekannt, da sie bis jetzt nicht mit den Anforderungen der „nichtfinanziellen“ Berichterstattung von Unternehmen konfrontiert waren. Die Genauigkeit und Datenqualität für den Betrieb setzten hier vergleichsweise geringe Anforderungen.

Wenn aber Kennzahlen auf Basis von Haustechnikgeräten berechnet werden sollen, die in die erweiterte Unternehmensberichterstattung einfließen müssen, sind diese Anforderungen der GoB natürlich zu berücksichtigen, sonst müssen weiterhin die Daten anhand der Abrechnungen z. B. von Energieversorgern erhoben und dann aufwendig konsolidiert werden, obwohl die Daten schon digital vorhanden wären und auch ein rechtzeitiges Handeln bei Überschreiten von Grenzwerten möglich wäre. Bei Neuplanungen sollten daher diese Anforderungen schon zu Beginn berücksichtigt werden. Ebenso sollten alle Medien in das Online-Konzept Eingang finden, dann hat man mit großer Sicherheit alle Daten, um dann effizient ein ESG-Reporting zu bewerkstelligen.