Aus TGA 3: ESG-Monitoring und -Berichterstattung : Wie kann man Nachhaltigkeit messen?

Die gesamte Immobilienbranche beschäftigt seit letztem Frühjahr vor allem ein Thema: ESG (Environmental Social Governance). Mit dieser Verordnung will die EU verstärkt Investitionen in grüne Assets lenken. Unternehmen, die unter diese Verordnung fallen, müssen in dem Non-financial-Teil ihrer verpflichtenden Berichterstattung unter anderen den Anteil ihres Umsatzes, der mit nachhaltigen Produkten und Services gemacht wurde, die Investitionen in grüne Veranlagungen und die Maßnahmen zur CO₂-Reduktion benennen. Diese Berichte werden dann von den Wirtschaftsprüfenden attestiert, da sie ja die wirtschaftliche Situation des Unternehmens darstellen. Betroffen sind davon z. B. Investmentfonds und große Immobilienunternehmen oder Developer, die Green Bonds auflegen wollen. Damit steigt nochmals das Augenmerk auf die Energie- und Medienverbräuche der Unternehmen. Diese Werte stellen die Basis für das Non-financial-Reporting dar. Aber wie kommen die Unternehmen zu den Verbrauchsdaten?

Die einfachste Methode ist eine automatische Texterkennung. Mithilfe von Machine Learning können aus Rechnungen entweder in Papier- oder digitaler Form die Verbrauchsdaten extrahiert und den Gebäuden zugeordnet werden. Dies kann als Erweiterung der Rechnungsprüfung erfolgen. Dazu steht eine Vielzahl von Tools zur Verfügung. In den meisten Fällen stehen sie schon im Einsatz und diese Funktion muss nur ergänzt werden. Der Aufwand steigt aber mit der Anzahl der Lieferanten für Energie und Wasser, da diese vielfach unterschiedliche Rechnungsformate verwenden. Auch die automatische Zuordnung zu den Liegenschaften bzw. Gebäuden kann aufwendiger sein. Der größte Nachteil dieser Methode ist aber die Zeitverzögerung. Meist kommen die Endabrechnungen auf Basis der Zählerwerte einmal im Jahr. Dann können aber keine Maßnahmen mehr getroffen werden. So kann ein grünes Gebäude plötzlich zu viel Energie verbrauchen und daher muss es umbewertet werden.

Eine Möglichkeit, zeitnaher an Daten zu kommen, ist, smarte Zähler zu verwenden. Diese stehen meist im Besitz des lokalen Energieversorgers und lassen sich im Viertelstundentakt auslesen. Genauere Daten gibt es meist nicht. Auch können die Daten in vielen Fällen nur über die WEB-Seiten der Energieversorger abgerufen werden. Bei vielen Immobilien in unterschiedlichen Bundesländern oder sogar Ländern führt die Automatisierung der Datenlieferung und die Konsolidierung zu einem erheblichen Aufwand. Auch die automatische Zuordnung zu den Liegenschaften bzw. Gebäuden ist aufwendig. Ein weiteres Problem ist die noch immer geringe Verfügbarkeit dieser Zähler. Zusätzlich ist es notwendig, diese Daten dann in einem eigenen Big Data System zu speichern, um die Auswertungen generieren zu können. Dennoch bewegen sich auch bei dieser Lösung die Implementierungszeiten und Kosten in einem überschaubaren Rahmen.

Die Verwendung von neuen Technologien wie IoT, Big Data und Cloud- bzw. Software as a Service-Lösungen ist eine weitere Methode. Verschiedene Anbieter im Bereich Elektrotechnik wie WAGO und Schneider Electric, und im Bereich HKLS wie Belimo, bieten schon seit einiger Zeit intelligente SPSS-Systeme an, die nicht nur zur Steuerung dienen, sondern auch die Verbrauchswerte einfach und sicher an eine Big-Data-Lösung senden können. Hier werden neben den sicherheitstechnischen Anforderungen wie Verschlüsselung auch die Anforderungen an die Datenqualität eingehalten. Diese Lösungen haben den Ruf, sehr teuer zu sein. Bei der Nachrüstung treten hier schon Kosten auf, bei Neu- oder Umbauten sind die Ausgaben aber mittlerweile sehr gering. In vielen Gebäuden sind diese Geräte aber schon verbaut und die Datenerfassung kann einfach und kostengünstig nachgerüstet werden.

Diese Geräte ermöglichen es, sehr genaue Daten zu liefern, die nicht nur das ESG-Reporting, sprich die Summen pro Monat/ Quartal/Jahr ermöglichen, sondern auch die Informationen zur Verfügung stellen, um Maßnahmen zur Energieoptimierung oder Anlageninstandhaltung abzuleiten. Ein Nachteil dieses Ansatzes ist, dass sich Immobilienunternehmen mit den Hardwareanbietern, der Vernetzung der Geräte sowie der Erstellung und dem Betrieb des Big Data Systems auseinandersetzen müssen, was einen nicht unerheblichen Aufwand darstellt. Aber auch hier sind im letzten Jahr einige Lösungen wie der Sustainability Explorer entstanden, die eine Software as a Service (SaaS)-Lösung von der Datenerhebung bis hin zum Reporting für den Betrieb und das ESG liefern. Bei der Auswahl ist auf die Erfahrung und Offenheit bei den Hardwarelieferanten zu achten, da diese meist nur entweder Elektrotechnik oder HKLS unterstützen. Für ESG sind alle Gewerke miteinzubeziehen. Messgeräte für Gas und Wasser sind hier schwerer zu finden und daher in weniger Lösungen vertreten. Auch müssen Gebäudeparameter zu den Verbrauchswerten in Relation gesetzt werden, damit das Reporting dann wirklich automatisch erfolgen kann.

Weiters ist zu beachten, dass nicht nur die Betriebsdaten wie in vielen BMS-Systemen zur Verfügung gestellt werden, sondern in Hinblick auf das ESG-Reporting auch die GoB-Anforderungen vor allem in Hinblick auf Vollständigkeit und Richtigkeit der Daten unterstützt werden. Durch diese SaaS-Angebote lassen sich aber die Kosten und die Implementierungszeiten wesentlich verkürzen.
Die Immobilienunternehmen können somit aus einer Vielzahl von Technologien wählen. Die IoT-/Big-Data-Lösungen sind in letzter Zeit nicht nur wesentlich günstiger geworden, sondern ermöglichen neben dem Reporting auch rechtzeitig Maßnahmen zu setzen, um die Gebäude energetisch, aber auch in Hinblick auf die Anlagenwartung zu optimieren, da sich Ausfälle schon zu einem frühen Zeitpunkt z. B. am erhöhten Stromverbrauch gut erkennen lassen. Wenn man neben dem reinen Energie-Monitoring auch die Raumklimadaten einfließen lassen möchte, zeigen diese Lösungen ihr wirkliches Potenzial.