Immobilienpreise in Österreich : Der Kostenanteil der Gebäudetechnik

Für die TGA hat das Marktanalyse-Institut Branchenradar die Bandbreite und die Entwicklung bei dem Gebäudetechnik-Anteil an den Errichtungskosten erhoben. Dafür wurden elf mittelständische Bauunternehmen befragt, wie sich die Kosten in den letzten zehn Jahren entwickelt haben und wie sie sich derzeit darstellen. 

Andreas Kreutzer, Geschäftsführer von Branchenradar, betont dabei, dass es sich um die reinen Baukosten handelt – also ohne Planung und ohne Sonderlösungen oder Erschwernisse wie eventuell nötigen Spezialtiefbau, Baugrubensicherung oder Wasserhaltung. Denn falls diese Faktoren schlagend werden, wirken sie sich nochmal deutlich bei den Gesamtkosten aus – allerdings sind das nicht standardisierbare, stark differierende Einzelfälle. Dabei zeigt sich, dass die Unterschiede zwischen Wohnbau und dem Büro-/Verwaltungsbau enorm sind, sowohl hinsichtlich der Gesamtkosten als auch bei der Kostenentwicklung. 

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Im Wohnbau liegt der Anteil der Gebäudetechnik an den Errichtungskosten von Immobilien bei 20-30 Prozent^* an den Gesamtkosten. Die Einflussgrößen auf die Gesamtkosten sind vielfältig:

• Architektur (Designanspruch / Wettbewerb)
• Grad der Standardisierung (Regelgeschoße, einfacher Baukörper, …)
• Standort: Innenstadt > Dorf / Land
• Vorgaben der Tiefgaragen-Abstellplätze
• Wohnblock mit vielen Wohnungen vs. MFH mit geringer Anzahl Wohnungen > Verdichtete Bauweise
• Anzahl und Größe der Wohnungen pro Einheit
• Art der Heizung
• Anzahl und Qualität der sanitären Einrichtungen
• Notwendigkeit einer kontrollierten Wohnraumlüftung
• Vorgaben zum Bau einer PV-Anlage
• Anspruch an die thermische Gebäudequalität, Energieeffizienz, Umweltschutz

Seit 2015 beträgt die Kostensteigerung im TGA-Segment demnach circa 40-50 Prozent, sind also überproportional gestiegen: Denn die Baukosten im Wohn- und Siedlungsbau insgesamt haben sich in den letzten zehn Jahren um lediglich 34 Prozent erhöht.

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Bei Nicht-Wohngebäuden, also den typischen Büro- und Verwaltungsgebäuden, sieht die Sache etwas anders aus: Der TGA-Anteil an den Errichtungskosten liegt hier mit 25-40 Prozent^* deutlich höher als im Wohnbau. Zu den Einflussgrößen auf die TGA-Kosten kommen hier neben den schon beim Wohnbau genannten noch einige dazu: 

• Nutzungsart: Großraumbüro oder Einzelbüros
• Anspruch hinsichtlich Behaglichkeit (Klimatisierung, Lüftung, …)
• Die Komplexität der Mess-, Steuer- und Regeltechnik bzw. Gebäudeautomation
• Behördliche Vorgaben (Brandschutz, Arbeitnehmerschutz …)
• Das Verhältnis von Arbeits-Nutzflächen zu Bruttogeschossflächen und Geschossanzahl (verdichtete Bauweise)

Auch bei der Kostensteigerung der TGA-Kosten nennen die befragten Bauunternehmen spürbar höhere Zahlen: Bis zu 60 Prozent ist die Gebäudetechnik seit 2015 demnach teurer geworden.

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Betrachtet man die Einflussfaktoren genauer, dann fällt auf, dass hier kaum Spielraum für eine Reduktion der Kosten für die Gebäudetechnik vorhanden ist. Will man nicht auf billigere Produktqualitäten setzen oder auf Komfort verzichten, sind die Kosten durch die Planungsvorgaben mehr oder weniger gesetzt. Doch bei einem reinen Blick auf die Kosten wird gerne ein wesentlicher Faktor übersehen: Die Betriebskosten eines Gebäudes über den Lebenszyklus hängen zu einem beträchtlichen Teil an der Gebäudetechnik. 

Die Errichtungskosten machen dann nur mehr 20 bis 25 Prozent der gesamten Kosten über einen Lebenszyklus von 60 bis 80 Jahren, alleine die Energiekosten für den Gebäudebetrieb können ein Drittel der Gesamtkosten ausmachen. Diese werden aber schon bei der Errichtung festgelegt – durch die Planung und die Auswahl von Heizungs-, Lüftungs-, Klima- und Energietechnik. 

^{*Quelle: BRANCHENRADAR.com Marktanalyse GmbH}