Preisentwicklung Immobilien in Österreich 2025 : Warum Immobilien in Österreich so teuer sind

Die Immobilienpreise in Österreich liegen trotz jüngster Rückgänge auf einem hohen Niveau – doch warum eigentlich? Steigende Baukosten, günstige Kredite und eine hohe Nachfrage haben den Markt jahrelang angeheizt. Jetzt sorgt die wirtschaftliche Lage für eine Abkühlung. Bleiben Immobilien trotzdem teuer, oder ist ein nachhaltiger Preisverfall in Sicht?

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Im Jahr 2023 erlebte der österreichische Immobilienmarkt eine bemerkenswerte Wende: Nach Jahren kontinuierlicher Preissteigerungen sanken die Preise für Wohnimmobilien erstmals seit Beginn der Erhebungen im Jahr 2010. Laut Statistik Austria reduzierten sich die Preise für Häuser und Wohnungen durchschnittlich um 2,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Dennoch bleibt Wohneigentum teuer – der Medianpreis pro Quadratmeter lag 2023 bei 4.023 Euro für Wohnungen und 2.678 Euro für Häuser.

Zwischen 2010 und 2023 haben sich die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser in Österreich mehr als verdoppelt – der Häuser- und Wohnungspreisindex (HPI) stieg um 111,7 Prozent. Im Vergleich dazu wuchs das Medianeinkommen lediglich um 31,4 Prozent. Der Erwerb von Wohneigentum wurde damit für immer größere Teile der Bevölkerung unerschwinglich. Auch im Vergleich zur Inflation stiegen die Immobilienpreise überproportional: Während der Verbraucherpreisindex (VPI) seit 2010 um 41,1 Prozent stieg, legten die Immobilienpreise mehr als doppelt so stark zu.

Ein wesentlicher Faktor für die steigenden Immobilienpreise sind die höheren Baukosten und Baupreise in Österreich. Während der Baukostenindex (BKI) die Entwicklung der Kosten misst, die den Bauunternehmern bei der Ausführung von Bauleistungen entstehen, erfasst der Baupreisindex (BPI) das Preisniveau von Bauprojekten und gibt damit Auskunft über die Entwicklung der tatsächlichen Preise, die der Bauherr für die Bauarbeiten bezahlt. Beide Indizes sind zwar stark gestiegen, jedoch nicht annähernd so stark wie der Häuser- und Wohnungspreisindex. Zwischen 2010 und 2023 stiegen die Baukosten um 46,7 Prozent, die Baupreise um 49,7 Prozent. Damit lagen diese Werte zwar über der Inflation, können jedoch den massiven Preisanstieg bei Immobilienkäufen nur bedingt erklären.

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Die Gründe für den rasanten Anstieg der Immobilienpreise sind also mit den Kosten für die Errichtung alleine nicht vollständig zu erklären. Die Erklärungsmodelle sind vielfältig. Hanno Lorenz, Vizedirektor der wirtschaftsliberalen Denkfabrik Agenda Austria, sieht einen Teil der Preissteigerungen als Aufholprozess im internationalen Vergleich: „Vor 20 Jahren waren die Preise in Österreich noch vergleichsweise günstig, was zunehmend Kapital aus dem Ausland anzog.“ Ein weiterer Treiber sei „die steigende Nachfrage, speziell in Ballungszentren und den umliegenden Gemeinden. Dies wurde durch gestiegene Ansprüche, insbesondere was die Fläche und Ausstattung betrifft, noch verstärkt.“

Auch Thomas Ritt, Leiter der Abteilung Kommunalpolitik und Wohnen bei der Arbeiterkammer Wien, ortet in der massiven Nachfrage – auch aus dem Ausland – einen der entscheidenden Treiber der heimischen Immobilienpreise: „Die österreichische Immobilienbranche befand sich in einem regelrechten Goldrausch, die Nachfrage war höher als die Baukapazität, wodurch sich die Immobilienpreise viel stärker entwickelten als die Kaufkraft der österreichischen Haushalte.“ Tatsächlich wurden laut Daten der Statistik Austria im Jahr 2023 mit 70.071 so viele neue Wohnungen fertiggestellt wie noch nie zuvor. Davon entfielen 40.811 Wohneinheiten auf Mehrfamilienhäuser, 16.121 auf Einfamilienhäuser und 12.581 auf Zu- und Aufbauten.

Das ganze Ausmaß des Baubooms zeigt sich bei Betrachtung einer längeren Zeitreihe: 2010 wurden noch 45.900 Wohnungen fertiggestellt, 2016 stieg die Anzahl auf 60.486 und erreichte 2022 mit 72.245 neuen Wohnungen seinen Höhepunkt. Insgesamt wurden laut Statistik Austria zwischen 2010 und 2023 in Österreich 848.688 Wohnungen fertiggestellt, während die Bevölkerung im gleichen Zeitraum um 769.600 Menschen wuchs. 

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Die Anzahl an neu errichteten Wohnungen übertraf also auch das Bevölkerungswachstum. Dass die Preise dennoch stiegen, erklärt Ritt durch eine zunehmende Verdrängung des gemeinnützigen Wohnbaus. „Trotz des hohen Angebots an Wohnungen kühlten die Preise nicht ab. Eine wesentliche Ursache war die Gier nach Betongold. Es wurde zu viel fürs Anlegen und Leerstand und zu wenig fürs Wohnen gebaut. Der Markt hat versagt, der leistbare Wohnbau wurde verdrängt.“

Als zentralen Treiber der Nachfrage nach Wohnungseigentum sieht Lorenz wiederum in der „ultra lockeren Geldpolitik“ der Europäischen Zentralbank. Neben den für den Staat positiven Effekten niedriger Zinsen auf Staatsschulden seien auch eine Reihe an unerwünschten Nebeneffekten am Immobilienmarkt ausgelöst worden. „Die Europäische Zentralbank hat Banken ermutigt, Immobilienkredite günstig zu vergeben und damit die Nachfrage deutlich erhöht. Lagen die Kreditzinsen für Wohnbau 2007 noch bei knapp fünf Prozent, waren es 2021 nur mehr 1,2 Prozent.“

Laut Daten der Österreichischen Nationalbank lag der durchschnittliche Zinssatz für Wohnbaukredite im Jahr 2011 bei 2,86 Prozent. In den folgenden Jahren sank dieser kontinuierlich, während das Volumen neu vergebener Wohnbaukredite von rund 8,7 Milliarden Euro im Jahr 2010 auf 25,7 Milliarden Euro im Jahr 2021 anstieg – eine Steigerung von 195,6 Prozent in elf Jahren. 

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Die expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) befeuerte die Nachfrage nach Wohnungseigentum zwischen 2010 und 2021. Wie volatil die Nachfrage nach Wohnbaukrediten ist, zeigt die Entwicklung ab 2022: Die Einführung der KIM-Verordnung, die strengere Regeln für Wohnbaukredite vorschrieb, sowie ein Anstieg des Zinssatzes von 1,20 auf 1,87 Prozent führten zu einem Rückgang des Kreditvolumens um 9,8 Prozent. Noch deutlicher ging es im Jahr 2023 bergab, das Kreditvolumen sank um 55 Prozent auf rund 10,4 Milliarden Euro, während der Zinssatz auf 3,88 Prozent stieg.

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Damit die Immobilienpreise in Österreich langfristig sinken, müsste laut Agenda Austria schlicht wieder mehr gebaut werden. „Wie in jedem Markt hilft es, den Preis zu senken, indem das Angebot erhöht wird. Wenn also in den nachgefragten Segmenten mehr gebaut wird, würde das den Preisdruck mindern.“ Auch der Bau selbst müsste günstiger werden. Ein wichtiger Schritt wäre es, „die Bauvorschriften zu vereinfachen und Ausnahmekontingente für bestimmte Vorschriften zu etablieren, beispielsweise bei der Stellfläche für Pkws“, meint Hanno Lorenz.

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AK-Vertreter Thomas Ritt sieht die Lösung vor allem in der Grundstückspolitik: „Grundstücke, die schon der Allgemeinheit gehören, etwa nicht mehr benötigte Flächen und Gleise von Bahnhöfen oder leere Kasernen, sollen bundesweit ausschließlich mit geförderten Wohnungen bebaut werden. Die steigenden Zinsen lassen den Spekulationsrausch vorerst abklingen. Das ist eine Chance für die soziale Wohnbaupolitik. Die Politik muss handeln.“

Ob die Immobilienpreise wieder sinken werden, bleibt ungewiss. Neben der nachlassenden Nachfrage könnte sich auch das Angebot in den kommenden Jahren deutlich reduzieren. Ein wichtiger Indikator für die zukünftige Entwicklung des Wohnungsangebotes sind die Baubewilligungen. 2019 wurden noch 84.822 Wohnungen zum Bau freigegeben, 2023 waren es nur noch 46.565. 

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Dieser Trend betrifft alle Gebäudetypen: Die Zahl der bewilligten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sank um 54 Prozent, bei Ein- und Zweifamilienhäusern um 39 Prozent und bei Zu- und Aufbauten um 21 Prozent. Insgesamt reduzierten sich die Baubewilligungen um 45,1 Prozent gegenüber 2019. Die Baubewilligungen von heute sind die Baufertigstellungen der kommenden Jahre, mit einer Angebotsausdehnung am Wohnungsmarkt wie in den vergangenen Jahren ist also nicht zu rechnen. Sollte sich dieser Trend fortsetzen, ist ein spürbarer Rückgang der Immobilienpreise aus heutiger Sicht eher unwahrscheinlich.