Optiml : Wann sich das Renovieren auch rentiert

„Wir fangen dort an, wo Messen, Steuern und Regeln sowie das ESG-Reporting aufhören“, erklärt Nico Dehnert. Der Mitbegründer und CCO von Optiml will mit dem Start-up zum Partner der Immobilienbranche bei der Dekarbonisierung werden. Der Schlüssel zur Senkung der Emissionen ist die Sanierung des Gebäudebestands – doch welche Art der Sanierung erzielt bei welchem Gebäude die richtige Wirkung, und wann ist der optimale Zeitpunkt dafür?

Von Immobilienunternehmen werden dafür Excel-Spreadsheets als primäres Planungstool verwendet, die Detaillierung erfolgt dann über manuelle, kosten- und zeitaufwändige Gebäudebegehungen durch Energieberater*innen. Das war bisher nötig, denn „jedes Gebäude ist wie eine Schneeflocke: einzigartig in ihrer Art“, so Dehnert. Darum muss eine Begutachtung vor Ort immer sein, ehe ein Projekt angegangen wird. Doch wenn es gelingt, den persönlichen Besuch „nach hinten an die Kette zu schieben“, ist viel gewonnen.

Ein paar Zahlen dazu: Nach der Analyse von Optiml bedürfen mehr als 35 Millionen Gebäude in Europa bis 2030 einer Renovierung. Aber das ist längst nicht alles: Mehr als 70 Prozent der Immobilien in Europa gelten derzeit nicht als energieeffizient. Die ESG-Regularien sind ein weiterer Faktor, die Druck auf die Branche machen: Bis 2050 soll der Gebäudebestand dekarbonisiert werden, soweit ist die Strategie für die Gebäudebetreiber klar.

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Doch die Datenlage ist schlecht, sagt Dehnert: Nur 13 Prozent der Immobilien-Unternehmen haben Zugang zu aktuellen oder gar Echtzeit-Daten ihrer Gebäude, der Rest behilft sich mit Daten, die über den Jahresverlauf alle 12 Monate konsolidiert werden. 88 Prozent haben die Daten über ihre Gebäude in verschiedenen Systemen, Programmen oder gar Teams fragmentiert. Die fehlende Planungssicherheit, die aus dieser intransparenten Datenlage resultiert, sieht Optiml als größtes Hindernis für den Start der dringend benötigten Renovierungswelle.

Das Unternehmen wurde 2022 als Spin-off der ETH Zürich gegründet. Nach knapp zwei Jahren Vorbereitungszeit wurde Optiml im April 2024 im DACH-Raum gelaunched. Der Ansatz ist einfach: Mithilfe der eigens trainierten KI hilft Optiml dabei, die richtigen Entscheidungen zu treffen.

Dafür greift die Software auf jene Daten zu, die verfügbar sind: Egal ob es wenige oder viele sind, oder in welchem Format diese vorliegen. Weiters können die jeweiligen Ziele abgebildet werden: Bis wann sollen welche Einsparungen erreicht werden, welche Profitabilität wird angestrebt.

Aber auch die regulatorischen Anforderungen und die Fördersituation, die national und regional sehr unterschiedlich sind, fließt in die Analyse ein. Der vierte Punkt, der bei der Strategieentwicklung für die kommenden Jahrzehnte relevant ist, sind Prognosen über zukünftige Entwicklungen.

Dafür sammelt Optiml Informationen über Wetterdaten oder Energiepreisentwicklungen bis hin zu Informationen über wirtschaftliche Trends und relevante Ausbaupläne. Dehnert: „Wenn die Stadtwerke einer Region ankündigen, in drei Jahren mit dem Ausbau des Fernwärmenetzes in einem bestimmten Bezirk zu beginnen, dann ist das für die langfristige Planung von energetischer Sanierung äußerst relevant.“

Optiml will also die Vielzahl der Optionen abbilden, die für einzelne Energieberater*innen in der Regel zu komplex sind – und vor allem sind sie automatisiert verfügbar. „Wir machen diese Komplexität beherrschbar“, sagt Nico Dehnert. Der Ansatz ist nicht nur deshalb revolutionär, weil er Funktionalitäten der Künstlichen Intelligenz für die Immobilienbranche nutzbar macht: Er schlägt auch eine Digitalisierungs-Schneise in eine ansonsten wenig digitalisierte Branche.