EY-Bauprognose Österreich : Auf dem Weg zur Talsohle

Wohnungssuchende spüren es längst: In Österreich wird deutlich weniger neu gebaut, viele Projekte werden verschoben oder ganz gestoppt, der Druck auf leistbaren Wohnraum bleibt insgesamt hoch. Gleichzeitig fragen sich das Bau- und Baunebengewerbe, Entwickler*innen und Investor*innen seit geraumer Zeit, wann der Markt wieder anspringt. Die Antwort der neuen EY-Parthenon Bauprognose für Österreich 2026 fällt vorsichtig aus: Der Tiefpunkt dürfte 2026 erreicht werden – ein kräftiger Aufschwung ist allerdings vorerst nicht in Sicht. „Die gute Nachricht ist: Der Markt nähert sich seinem Tiefpunkt. Die schlechte Nachricht ist: Das bedeutet noch keinen echten Aufschwung“, sagt Elisabeth Sardy-Rauter, Director im Bereich Immobilienberatung bei EY Österreich. 

Das reale Bauvolumen in Österreich sinkt laut Prognose von 58,7 Milliarden Euro im Jahr 2021 auf voraussichtlich 51,7 Milliarden Euro im Jahr 2026. 2025 lag das Volumen bei 51,9 Milliarden Euro. Seit 2021 hat der Markt damit real knapp zwölf Prozent an Volumen verloren. Bis 2028 wird nur ein leichter Anstieg auf 52,0 Milliarden Euro erwartet. Das entspricht im Zeitraum 2025 bis 2028 einem durchschnittlichen Wachstum von 0,1 Prozent pro Jahr. Damit würde der Markt deutlich unter dem Niveau vor der Korrektur bleiben. 

Besonders der Hochbau und hier vor allem der Neubau bremsen die Entwicklung. Renovierungen haben den Markt in den vergangenen Jahren zwar teilweise stabilisiert, können aber nicht ausgleichen, dass deutlich weniger neue Hochbauprojekte wie z.B. Wohngebäude gestartet werden. „Gerade im Wohnungsbau gibt es weiterhin Bedarf. Aber Bedarf allein baut keine Wohnungen. Entscheidend ist, ob sich Projekte unter den aktuellen Kosten-, Finanzierungs- und Rahmenbedingungen wieder wirtschaftlich darstellen lassen“, so Sardy-Rauter. Auch die Infrastruktur, die bisher robuster war, verliert laut Prognose an Schwung.

>> Immer up to date mit Wirtschaftsnews der Branche sein? Abonnieren Sie unsere Newsletter: Hier geht’s zur Anmeldung!

Am stärksten zeigt sich die Krise laut der EY-Analye im Hochbau. Das reale Hochbauvolumen sank von 50,6 Milliarden Euro im Jahr 2021 auf 43,3 Milliarden Euro im Jahr 2025. Das entspricht einem durchschnittlichen Rückgang von 3,9 Prozent pro Jahr. Auch 2026 wird noch kein Wachstum erwartet: Die Prognose geht von einem weiteren leichten Minus von 0,3 Prozent aus. Erst ab 2027 dürfte der Hochbau wieder moderat wachsen – um 0,7 Prozent im Jahr 2027 und 1,1 Prozent im Jahr 2028.

Bis 2028 steigt das Hochbauvolumen laut Prognose dann auf 43,9 Milliarden Euro. Damit verbessert sich die Lage zwar schrittweise, der Markt bleibt aber weit vom Niveau des Jahres 2021 entfernt. Viele Projekte, die vor einigen Jahren noch kalkulierbar waren, rechnen sich heute nicht mehr oder nur unter deutlich veränderten Bedingungen. Höhere Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten und unsichere Verkaufserlöse führen dazu, dass Entwickler*innen und Investor*innen vorsichtiger planen.

„Viele Bauprojekte scheitern derzeit nicht an mangelnder Nachfrage, sondern an ihrer wirtschaftlichen Umsetzbarkeit“, erklärt Ralf Seidenspinner, Senior Manager bei EY Österreich. Kosten, Finanzierung und erwartbare Erlöse würden häufig nicht zusammenpassen. Deshalb erhole sich der Markt deutlich langsamer, als viele Marktteilnehmende erhofft haben.

Der Neubau ist die zentrale Schwachstelle des Marktes. Zwischen 2021 und 2025 sank das reale Neubauvolumen im Hochbau von 35,4 Milliarden Euro auf 27,9 Milliarden Euro. Das entspricht einem durchschnittlichen Rückgang von 5,8 Prozent pro Jahr. Besonders stark betroffen ist der Wohnungsneubau. 2026 dürfte der Neubau erstmals wieder leicht wachsen – allerdings nur um 0,6 Prozent. Das reicht laut EY jedoch nicht, um die starken Rückgänge der vergangenen Jahre rasch aufzuholen. Renovierungen entwickelten sich dagegen deutlich stabiler: Das Renovierungsvolumen lag 2025 mit 15,4 Milliarden Euro nahezu auf dem Niveau von 2021. Im Jahr 2025 legten Renovierungen um 1,4 Prozent zu, im Wohnungsbau um 2,1 Prozent. Für 2026 wird bei Renovierungen allerdings wieder ein Rückgang von 1,9 Prozent erwartet. 

>> 1,6 Prozent: Österreichs Sanierungsrate stagniert trotz Förderungen

„Renovierungen waren in den vergangenen Jahren ein wichtiger Stabilisator. Gleichzeitig bleibt der Sanierungsbedarf in Österreichs Gebäudebestand hoch. Trotzdem wird für 2026 ein Rückgang der Renovierungstätigkeit erwartet. Neben hohen Baukosten und anspruchsvollen Finanzierungsbedingungen bremsen auch Unsicherheiten hinsichtlich regulatorischer Anforderungen, Förderkulissen und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen viele Investitionsentscheidungen“, weiß Sardy-Rauter. Notwendige Sanierungen würden dadurch oft aufgeschoben oder über einen längeren Zeitraum gestreckt werden.

Der Wohnungsbau bleibt laut Prognose das wichtigste Segment für die weitere Entwicklung des Hochbaus. Das reale Wohnungsbauvolumen liegt 2025 bei rund 27,5 Milliarden Euro und dürfte 2026 sowie 2027 auf diesem Niveau verharren. Erst 2028 wird ein leichter Anstieg auf 27,9 Milliarden Euro erwartet. Damit bliebe der Wohnungsbau bis 2028 unter dem Niveau von 2024. Das ist besonders relevant, weil Wohnraum in vielen Regionen weiterhin gebraucht wird. Der strukturelle Bedarf ist also da – er schlägt sich aber nicht automatisch in neuen Projekten nieder. Hohe Baukosten, strengere Finanzierungsbedingungen, höhere Eigenkapitalanforderungen, teurere Grundstücke und Unsicherheit über erzielbare Preise bremsen neue Projektstarts.

„Im Zusammenhang mit der Bauwirtschaft wird oft über große Infrastrukturprojekte diskutiert. Tatsächlich hängt die Entwicklung des Marktes wesentlich vom Wohnungsbau ab. Allein das Wohnungsbausegment ist etwa mehr als dreimal so groß wie der gesamte Infrastrukturbau. Solange der Wohnungsbau nicht wieder an Dynamik gewinnt, wird die Bauwirtschaft insgesamt nur schwer aus ihrer aktuellen Schwächephase herausfinden“, summiert Sardy-Rauter.

Der Nicht-Wohnungsbau entwickelt sich etwas stabiler, liefert aber ebenfalls keinen kräftigen Impuls. Das Volumen lag 2025 bei rund 15,8 Milliarden Euro, sinkt 2026 leicht auf 15,7 Milliarden Euro und steigt bis 2028 auf 16,1 Milliarden Euro. Damit bleibt die Entwicklung stark davon abhängig, ob Unternehmen, öffentliche Auftraggeber und Investor*innen wieder mehr Projekte tatsächlich starten. Auch die Baubewilligungen sind laut Prognose ein Indikator, dass eine rasche Erholung eher unwahrscheinlich ist. Im Wohngebäudebereich stieg die Zahl der Bewilligungen 2025 zwar leicht auf rund 11.000, nachdem sie 2024 auf rund 10.500 gefallen war. Gegenüber dem jüngeren Höchststand von rund 23.000 Bewilligungen im Jahr 2021 bleibt das Niveau aber niedrig. Die Projektpipeline ist daher weiterhin schwach, das bekommen auch die Baunebengewerbe zu spüren. Bei anderen Gebäuden sank die Zahl der Bewilligungen 2025 weiter auf rund 5.400. 

Erste positive Signale kommen von der Auftragslage. Die Reichweite der Auftragsbestände im Baugewerbe steigt im ersten Quartal 2026 auf 15 Wochen, nach 13 Wochen im Jahr 2025. Gleichzeitig verbesserten sich die Auftragseingangserwartungen deutlich: Der Saldo stieg von minus 37 Prozent im Jahr 2024 auf minus 20 Prozent im Jahr 2025 und weiter auf minus vier Prozent im Jahr 2026. Damit entspannt sich die Lage, von einer Trendwende kann aber noch nicht gesprochen werden. Die Auftragsbestände liegen weiterhin unter früheren Niveaus, und viele Betriebe bleiben vorsichtig. „Die Frühindikatoren sagen uns: Der Markt fällt nicht mehr so stark wie in den vergangenen Jahren. Aber sie sagen noch nicht: Jetzt geht es wieder kräftig bergauf“, so Seidenspinner. 

Ein wesentlicher Grund für die schwache Marktdynamik sind für EY die weiterhin hohen Bau- und Finanzierungskosten. Zwar hat sich der starke Preisanstieg der Jahre 2021 bis 2023 abgeschwächt, das Kosten- und Zinsniveau liegt jedoch weiterhin deutlich über jenem der Niedrigzinsjahre. Gleichzeitig treiben etwa steigende Lohnkosten die Baukosten weiter nach oben, während das Finanzierungsumfeld trotz Zinssenkungen seit 2024 anspruchsvoll bleibt. „Viele Projekte stehen derzeit an der Schwelle zwischen machbar und nicht machbar“, so Seidenspinner. Schon kleine Veränderungen bei Zinsen, Baukosten, Förderungen oder Verkaufspreisen würden entscheiden, ob ein Projekt startet oder verschoben wird.

>> Warum Immobilien in Österreich so teuer sind

Deutlich robuster als der Hochbau entwickelte sich in den letzten Jahren der Infrastrukturbau. Das reale Infrastrukturvolumen stieg von rund 8 Milliarden Euro im Jahr 2021 auf 8,6 Milliarden Euro im Jahr 2025. Damit wirkte der Bereich stabilisierend auf den Gesamtmarkt. Bis 2028 verliert das Segment laut Prognose jedoch an Dynamik. Das reale Infrastrukturvolumen dürfte auf rund 8,1 Milliarden Euro zurückgehen. Infrastruktur bleibt damit wichtig, kann die Schwäche im Hochbau aber nicht ausgleichen. Während der Energiebereich vergleichsweise stabil bleibt, werden unter anderem bei Straße, Bahn, Telekommunikation und Wasser rückläufige Bauvolumina erwartet. Entscheidend sind dabei öffentliche Budgets, politische Prioritäten und die Geschwindigkeit, mit der Projekte geplant, genehmigt und umgesetzt werden.