Monitoring-System zu Sanierungsmaßnahmen : 1,6 Prozent: Österreichs Sanierungsrate stagniert trotz Förderungen

„Die Unvorhersehbarkeit der Förderung führt dazu, dass häufig Sanierungsvorhaben nur angegangen werden, wenn sie auch ohne Förderung machbar sind. Wenn die Förderung dann doch kommt, verkürzt sie die Amortisation. Das führt zu massiven Mitnahmeeffekten der Förderung", lautet einer von ganzen 14 hemmenden Gründen, die das Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen (IIBW) und das Umweltbundesamt für die Sanierungsfreude in Österreich anführen. Das frisch erschienene vierte Monitoring-System zu Sanierungsmaßnahmen in Österreich zieht eine ernüchternde Bilanz: Lag die Sanierungsrate 2021/2022 bei 1,5 Prozent ist sie 2023/2024 trotz Förderungen lediglich auf 1,6 Prozent gestiegen.

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Der Wert von 1,6 Prozent beschreibt den Anteil umfassender Sanierungen oder dazu äquivalente, kumulierte Einzelmaßnahmen – wie etwa Kesseltausch, Fenstertausch oder Dämmung – am Wohnungsbestand 2023/2024. Einzelmaßnahmen machten mit 1,2 Prozent den Großteil der Sanierungsrate aus, umfassende Sanierungen steuerten 0,4 Prozent bei. Alleiniger Grund für den leichten Anstieg der Gesamtquote seien damit die Heizungsumstellungen, so die Studie.

Die rein thermische Sanierungsrate liegt mit 0,9 Prozent auf einem Tiefststand. Anfang der 2010er Jahre war sie noch bei fast 1,8 Prozent, bis 2021 dann bei konstant ca. 1,2 Prozent. Das zeigt sich auch am geförderten Anteil der Sanierungsrate: Während dieser zwischen 2017 und 2020 bei unter 0,6 Prozent lag, stieg die geförderte Sanierungsrate zuletzt auf 1,1 Prozent. Ungeförderte Sanierungen sanken von 0,9 Prozent in den 2010er Jahren auf 0,5 Prozent.

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Der Bericht gibt zudem einen Einblick ins Sanierungsgeschehen der Bundesländer. Was geförderte Wohnhaussanierungen betrifft, tun sich im langjährigen Durchschnitt besonders Kärnten, Oberösterreich und Tirol mit einer Rate von 1,3 Prozent hervor. Das Burgenland und Salzburg liegen mit durchschnittlich 0,7 Prozent unter dem Schnitt. In der letzten Erhebungsperiode zeigten Salzburg, aber auch Wien eine positive Dynamik mit über 0,2 Prozentpunkten mehr Sanierungen als im langjährigen Durchschnitt.

Wenig überraschend ist, dass die Sanierungsrate bei Hauptwohnsitzwohnungen im Eigentum mit 1,8 Prozent wesentlich höher ausfällt als in Mietwohnungen mit 1,1 Prozent. Vor allem Eigenheime wurden zuletzt mehr saniert, ein weiteres Indiz für den stark geförderten Heizungstausch. Förderbudgets sind aber nicht alles, das zeigt ein Vergleich mit dem früheren Höhepunkt des österreichischen Sanierungsgeschehens 2009 zu Zeiten des Sanierungsschecks: Damals wurden 55.000 Wohneinheiten saniert, seither pendelte sich der Wert trotz hoher Förderungen bei etwa 20.000 Wohneinheiten ein.

Dazu kommen aktuelle Diskussionen um die Anpassung der Sanierungsoffensive des Bundes. Seit 2. März können keine Förderanträge für die thermische Sanierung mehr gestellt werden, sondern nur noch für den Heizungstausch. Grund für die Maßnahme war, dass die Mittel seit Förderstart offenbar vorrangig für thermische Sanierungen im mehrgeschossigen Wohnbau reserviert wurden. Die Tendenz zum Heizungstausch wird sich also weiter verstärken. 

Denn auch ohne Förderanpassung zeigten die vergangenen Jahre, dass der Heizungstausch – wohl auch aufgrund der niedrigeren Investitionskosten – stärker nachgefragt wurde: Rund zwei Drittel der Bundesförderung flossen 2024 in den Heizungstausch. Während 2017 der Tiefpunkt des geförderten Kesseltauschs (10.000 Fälle) erreicht war, erhielten 2024 ganze 90.000 Wohnungen eine Förderung für den Heizungstausch. Insgesamt stellten 120.000 Wohnungen 2024 von fossil auf erneuerbar um, das sind rund 2,8 Prozent.

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Entsprechend kritisch beurteilen die Auftraggeber der Studie – der Fachverband Steine-Keramik, der Zentralverbandes industrieller Bauproduktehersteller und Gebäudehülle + Dämmstoff Industrie 2050 – den Förderstopp für die thermische Sanierung. Auch Studienautor Wolfgang Amann vom IIBW bewertet die einseitige Förderung des Heizungstauschs problematisch. Laut Bericht wurde nur bei jedem zehnten Kesseltausch auch eine umfassende Sanierung durchgeführt. Damit blieben mögliche zusätzliche Effekte – etwa für die Bauwirtschaft – aus.

All das läuft auf die gebäudetechnische Version des Henne-Ei-Problems hinaus: Eine Sanierung reduziert den Wärmebedarf, spart so Primärenergie und wäre damit in der Theorie idealerweise vor dem Heizungstausch zu erledigen. Gleichzeitig ist der Eingriff aufwändiger, teurer und zeitintensiver, während ein Kesseltausch als Einmalmaßnahme schneller erfolgen kann und sofort Treibhausgasemissionen einspart – jedoch in einem nicht sanierten Gebäude mehr (erneuerbare) Energie benötigt.

Welche Gründe gibt es nun abseits der Förderung noch für das Stagnieren der Sanierungsraten? Für die Bauwirtschaft sind Sanierungen im Vergleich zu Neubauten ganz einfach mit weit höherem Aufwand verbunden: Sie weisen eine geringere Wertschöpfung pro Mitarbeitendem auf, sind weniger standardisierbar und somit schwieriger zu kalkulieren und erfordern höheres bauhandwerkliches Können. Dazu kommt der Fachkräftemangel. 

Was Politik und Verwaltung betrifft, wird der Föderalismus als zentrale Erschwernis identifiziert. Das Ergebnis sind aufgesplitterte Kompetenzen und wenig kohärente politische Strategien. Um die Sanierungsrate zu erhöhen, empfiehlt die Studie Maßnahmenbündel, die nach Bestandssegmenten differenziert sind – von finanziellen Anreizen wie Förderungen über verbesserte rechtliche und ordnungsrechtliche Rahmenbedingungen bis hin zu mehr Bewusstseinsbildung. Zudem sei eine fortwährende Optimierung von Förderungen in Richtung effizienter Hebelwirkungen wünschenswert.

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Am meisten Hemmnisse sind im Bereich der Immobilieneigentümer*innen angeführt. „In vielen Fällen wird die Notwendigkeit für Sanierungen nicht gesehen", so der Bericht. Die Eigentümer*innen seien – bildhaft gesprochen – mit ihren Wohnungen und Eigenheimen alt geworden und hätten sich an die Unzulänglichkeiten gewöhnt. Dazu kommen ein großer Investitionsbedarf bei hohen Baupreisen, inkonsistente Förderungen und die Überforderung der Eigentümer*innen bei der Koordination der für eine Sanierung erforderlichen Gewerke. Das frühere Versprechen, eine Sanierung über reduzierte Heizkosten zu finanzieren, könne typischerweise nicht gehalten werden, gibt die Studie zu: „Die enttäuschte Erwartungshaltung dürfte nachhaltig negativen Einfluss auf die Sanierungsbereitschaft ausgeübt haben." 

Was den mehrgeschossigen Wohnbau betrifft, gibt es außerdem wohnrechtliche Barrieren wie Duldungspflichten und fehlende Maßnahmen zur Umlegung der Sanierungskosten auch auf Mieter*innen. Dazu kommen notorisch leere Töpfe für Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge bei den gemeinnützigen Wohnbauträgern.

Alles in allem konnte der österreichische Gebäudesektor seine Emissionen zwischen 2021 und 2024 um ein Drittel von 8,8 auf 5,8 Millionen CO₂-Äquivalente senken. Neben Sondereffekten trug insbesondere die massive Förderung der Heizungsumstellungen dazu bei, schlussfolgert die Studie. Damit zahlt Österreich auf das ambitionierte Ziel der Klimaneutralität bis 2040 ein, das auch einen Ausstieg aus fossilen Energieträgern in der Raumwärme vorsieht. 

Rahmenbedingungen gibt auch die EU vor, etwa durch die Gebäuderichtlinie (EPBD) oder die EU-Taxonomie. Bei Wohngebäuden muss der Primärenergieverbrauch bis 2030 um 16 Prozent gegenüber 2020 sinken, bis 2035 um 22 Prozent. Bis Ende des Jahres muss Österreich auch einen verbindlichen nationalen Gebäuderenovierungsplan mit einer Konkretisierung von Zielen und Maßnahmen für den Gebäudebestand vorlegen. 

Abschließend kommt das Monitoring-System zu Sanierungsmaßnahmen zum Schluss, dass für die Erreichung der Klimaziele eine rasche Verdoppelung der Sanierungsrate auf 3 Prozent bei allen Wohnungen notwendig ist. Besonders hoch sei der Sanierungsbedarf bei Gemeindewohnungen, privaten Mietwohnungen und Wohnungen ohne Hauptwohnsitz. Aufgrund ihrer großen Anzahl haben auch Eigenheime einen hohen Stellenwert. Vor dem Hintergrund, dass die Förderhöhen der Jahre 2023/24 angesichts der aktuellen Budgetlage in den nächsten Jahren unwahrscheinlich sind, empfehlen die Studienautor*innen stattdessen auf ordnungs- und wohnrechtliche Maßnahmen zu setzen.

>> Zur vollen Studie geht's hier.