Österreichs Immobilienmarkt : 2027 droht Stillstand des gewerblichen Wohnbaus
Der gewerbliche Wohnbau dürfte es 2027 nicht leicht haben, fürchtet Raiffeisen Immobilien Österreich.
- © TRFilm - stock.adobe.comDie Branche erlebt aktuell eine der stärksten Wohnbaurezession der Nachkriegsgeschichte, lautet das Fazit der Raiffeisen Immobilien Österreich (RIÖ) bei einem Rückblick auf das vergangene Immobilienjahrzehnt. Aus Anlass ihres zehnjährigen Gründungsjubiläums ließ RIÖ, die Immobilienmakler-Organisation der österreichischen Raiffeisenbanken, die wichtigsten Entwicklungen am heimischen Markt Revue passieren. „Pandemie, Boomjahre, Zinskrise, Inflation - der heimische Wohnimmobilienmarkt hatte in den vergangenen zehn Jahren einige Stürme zu überstehen", ziehen die RIÖ-Sprecher Peter Weinberger und Peter Mayr Resümee.
Aber wieder zurück zum jetzt: Wohnbauinvestitionen und Fertigstellungszahlen sind dramatisch zurückgegangen. Seit dem Höhepunkt der Baukrise 2022 sind die Wohnbauinvestitionen laut Raiffeisen Research um 20 Prozent gesunken – und es ist kein Ende in Sicht. Besonders dramatisch sei diese Entwicklung in Ballungsräumen wie Wien oder Salzburg. Denn hier trifft das stark schrumpfende Neubau-Angebot auf eine kontinuierlich wachsende Nachfrage. „Österreichs Städte steuern auf eine Wohnungsnot zu, wie wir sie aus europäischen Großstädten wie Berlin oder München kennen. Mehr Wohnungsneubau wäre daher dringend notwendig", betont Weinberger.
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Österreichs Städte steuern auf eine Wohnungsnot zu, wie wir sie aus europäischen Großstädten wie Berlin oder München kennen.Peter Weinberger, RIÖ
Verschärfte Finanzierungsvorgaben für Wohnbauträger
Doch auf den gewerblichen Wohnungsneubau kommt laut RIÖ weitere Hürden zu. Der Systemrisikopuffer, den heimische Banken für gewerbliche Immobilienkredite hinterlegen müssen, wird ab Juli 2026 von 1 Prozent auf 2 Prozent sowie auf 3,5 Prozent im Folgejahr erhöht. Diese Vorgabe seitens der Finanzmarktaufsicht hat realwirtschaftlichen Folgen: Die Finanzierungskosten für Wohnbauträger werden sich erhöhen, denn die 2 bzw. 3,5 Prozent kommen „on-top“ zur bereits bestehenden Eigenkapitalhinterlegung der Banken hinzu, die bereits jetzt die Vergabe von Krediten für Wohnbauprojekte bremst.
Die Finanzierung von Wohnbauprojekten wird dadurch verschärft – und das in einer Situation, in der der Markt dringend nach mehr statt weniger Neubau verlangt. Ab 2027 drohe daher ein faktischer Stillstand im gewerblichen Wohnbau. Weinberger: „Leidtragende sind nicht nur Investor*innen, sondern auch und vor allem Wohnungssuchende: Noch weniger Angebot als schon bisher wird zu weiter steigenden Preisen und Mieten führen, und die Inflation neuerlich anheizen – genau das Gegenteil dessen, was eigentlich erreicht werden soll.“
Kredite für private „Häuslbauer“ sind davon wiederum nicht betroffen. Am Wohnbau hängen jedoch ganze Branchen, von der Bauindustrie über das Baunebengewerbe bis zu Immobiliendienstleistungen und der Möbelindustrie.
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Veränderungen im Nachfrageverhalten
Auch die Einstellung der Menschen zum Wohnen und ihre Bedürfnisse haben sich im Laufe des vergangenen Jahrzehnts geändert. Die Erfahrungen der Corona-Pandemie mit Lockdowns und Social Distancing ließ die Bedeutung des eigenen Zuhauses wachsen. Platz für Homeoffice und Freiflächen wie Garten, Terrasse oder zumindest ein Balkon wurden zu neuen, fixen Standards bei der Immobiliensuche. War etwa noch 2018 der Garderobenraum der gefragteste Nebenraum, führte 2024 unangefochten das Arbeitszimmer: Bei einer Umfrage gaben 66 Prozent der Befragten an, sich ein Homeoffice im eigenen Zuhause zu wünschen.
Und obwohl die durchschnittliche Wohnfläche seit 2016 statistisch gesehen von 99 auf 102 m2 leicht angestiegen ist, sehen die Expert*innen von Raiffeisen Immobilien auch einen gegenläufigen Trend: „Aktuell sind wieder kleinere, weil leistbarere Einheiten gefragt, vor allem in urbanen Gebieten“ so Weinberger.
Leistbarkeit schwankt
Im Zuge der Preiszuwächse in den Boomjahren 2019 bis 2022 verschärfte sich die Leistbarkeit: Laut Raiffeisen Research musste man im Jahr 2016 knapp über sieben Jahres-Netto-Haushaltseinkommen für den Kauf eines durchschnittlichen Einfamilienhauses aufwenden. 2022 waren dafür bereits mehr als zehn Netto-Haushaltseinkommen notwendig. Die steigenden Haushaltseinkommen führten gemeinsam mit den moderaten Preisrückgängen der Jahre 2023/24 zu einer Entspannung. Für 2025 wird ein Wert von 7,6 Jahres-Netto-Haushaltseinkommen erwartet, was nur mehr leicht über dem Wert von 2016 liegt.
Wunsch nach Deregulierung
Was müsste laut RIÖ getan werden, damit Wohnen leistbar bleibt? In erster Linie ein Ankurbeln der Neubautätigkeit. Eine wichtige Voraussetzung dafür sei der Abbau bzw. die Rücknahme regulatorischer Einschränkungen – siehe oben - und eine Verkürzung der Verfahrensdauer: Derzeit benötigt man in Wien für die Erlangung einer Baubewilligung im Durchschnitt zwei Jahre. „Auch steuerliche Impulse könnten Investitionen in den Wohnbau wieder wirtschaftlicher machen, wie z.B. die Verkürzung des Vorsteuer-Berichtigungszeitraumes von 20 auf 10 Jahre, oder die Wiedereinführung der Absetzbarkeit von Finanzierungszinsen für Eigennutzer", merkt Weinberger an.
Immobilienmarkt Österreich: Die Trends der kommenden Jahre
Bei Raiffeisen Immobilien sieht man vor allem drei Trends, die den Immobilienmarkt der kommenden zehn Jahre prägen dürften:
- Alternde Bevölkerung und Generation Erben
Mit der Alterung der Bevölkerung wird laut RIÖ ein Zuwachs von Ein-Personen-Haushalten einhergehen. Best-Ager treten dann häufiger als Kund*innen auf dem Immobilienmarkt auf; einerseits als Käufer*innen auf der Suche nach kleineren und altersgerechten Einheiten und andererseits als Verkäufer*innen, die sich von zu groß gewordenen Häusern trennen – wenn diese nicht ohnehin vererbt oder verschenkt werden. Stichwort Generation Erben: Auch diese sieht man bei RIÖ zukünftig stärker auf Verkaufs-Seite, da die ererbten Immobilien hinsichtlich Energieeffizienz und Wohnkomfort häufig nicht mehr den aktuellen Anforderungen entsprechen. Neue Wohnformen wie Mehrgenerationen-Wohnen oder Best-Ager-WGs dürften stärker nachgefragt werden, ebenso Alternativen zum klassischen Immobilienverkauf, wie etwa der Immobilienverkauf mit Wohnrecht („Immobilienverrentung“).
2. Nachhaltigkeit
Der Anteil der Haushalte, die mit Wärmepumpe und/oder Solaranlage Energie gewinnen, hat sich seit 2016 fast verdoppelt, von rund 234.000 auf 592.000 im Jahr 2024. Laut einer Gallup-Umfrage im Auftrag von RIÖ ist es für 66 Prozent der Befragten wichtig, in einem nachhaltigen Gebäude zu leben. Besonders stark ausgeprägt ist dieser Wunsch bei den 20- bis 30-Jährigen. „Nachhaltigkeit ist gekommen, um zu bleiben. Vor allem im Neubausektor sind nachhaltige Heizsysteme und Solaranlagen nicht mehr wegzudenken", erläutert Weinberger. Im Sinne nachhaltiger Boden- und Ressourcennutzung sieht RIÖ auch großes Potenzial bei Sanierung und Nachverdichtung.
3. Investment
Der Wohnungsneubau war in den Boomjahren 2019 bis 2022 stark von privaten Investor*innen getrieben, die die niedrigen Zinsen und guten Renditen nutzten, um Immobilien zu Anlage- und Vorsorgezwecken zu kaufen, die dann (zwischen)vermietet wurden. Bei RIÖ rechnet man damit, dass sich die Renditen für Immobilieninvestitionen in den nächsten Jahren wieder bei 3 bis 3,5 Prozent einpendeln werden. Weinberger: „Das sind Werte, wie wir sie auch vor den Boomjahren gesehen haben.“
